Erään taloyhtiön tarina

Olipa kerran taloyhtiö viihtyisällä paikalla erään kaupungin laitamilla. Taloyhtiö oli rakennettu 1980-luvulla. Sen oli perustanut ja urakoinut rakennusliike, joka myöhemmin oli ajautunut konkurssiin talousvaikeuksien vuoksi. Taloyhtiön alkuperäisiin asukkaisiin kuuluivat ainakin eräs historian opettaja perheineen, tuotanto-insinööri ja autonkuljettaja-vahtimestari myöskin perheineen. Asuipa D-huoneistossa oikein rakennusmestarikin, joka valittiin tietenkin hallitukseen, sen puheenjohtajaksi, sillä olihan hänellä rakennusteknistä osaamista. Alkuaikoina taloyhtiössä järjestettiin pihatalkoot kaksi kertaa vuodessa keväällä ja syksyllä. Kaikki osallistuivat iloisella talkoomielellä, kukin taitojensa mukaan. Lehdet haravoitiin, pensaat ja istutukset hoidettiin ja raja-aidatkin huoltomaalattiin aika ajoin.

Vuodet vierivät ja lasten äänet pihamaalla vaihtuivat mopojen pärinään. Pihalla saattoi jo kohdata jonkun harmaapäänkin. Yhtiökokousten alkuvuosien into oli tasaantunut ja hallitukseen alettiin jo nimetä niitä, jotka eivät olleet paikalla kieltäytymässä luottamustehtävistä. Ammatti-isännöitsijää yhtiöön ei koskaan palkattu, sillä sitä virkaa saattoi hallituksen puheenjohtajakin hoitaa ja se olisi sitä paitsi tiennyt ylimääräisiä kuluja. Yhtiö oli velaton ja tililläkin oli pieni pesämuna mahdollisia tulevia huoltoja ja ennalta arvaamattomia korjauksia varten. Yhtiövastike oli pieni verrattuna alueen muihin taloyhtiöihin ja osakkaat olivat pieneen vastikkeeseen erittäin tyytyväisiä.

Kun yhtiö täytti 30 vuotta, jo vuosia sitten eläköitynyt rakennusmestari, yhtiön hallituksen pitkäaikainen puheenjohtaja, piti yhtiön pihamaalla pidetyssä juhlassa puheen. Hän kiitti kaikkia asukkaita vuosien yhteistyöstä ja ilmoitti aikovansa luopua luottamustehtävistä ikäänsä ja terveyteensä vedoten. Yhtiön asukkaat saivat kuitenkin suostuteltua hänet vielä jatkamaan tehtäväänsä puheenjohtajana. Kävi kuitenkin niin, että eräänä syksyisenä iltana rakennusmestari sai sairaskohtauksen, jonka seurauksena hänet vietiin sairaalaan, jossa hän myöhemmin sitten menehtyi.

Taloyhtiössä nostettiin Suomenlippu salkoon ja laskettiin puolitankoon. Oli aika etsiä hallitukselle uusi puheenjohtaja. Yhtiökokouksessa uudeksi puheenjohtajaksi valittiin nuori diplomi-insinööri, joka oli perheensä kanssa muuttanut yhtiöön vasta kaksi vuotta sitten. Samalla valittiin hallitukseen myös muita yhtiöön vuosien varrella muuttaneita uusia asukkaita. Vasta valittu hallituksen nuori puheenjohtaja päätti ottaa luottamustehtävän tosissaan ja hoitaa tehtävänsä hyvin. Hän ilmoittautui seuraavan vuoden aikana erilaisiin taloyhtiöiden edustajille suunnattuihin tapahtumiin ja seminaareihin. Seminaareissa puhuttiin hyvästä kiinteistön pidosta ja hallinnosta. Hallituksen puheenjohtaja ehdotti seuraavassa hallituksen kokouksessa, että yhtiössä siirrytään noudattamaan kiinteistöille suositeltua huoltosuunnitelmaa.

Huoltosuunnitelma tilattiin rakennustarkastuksiin erikoituneelta insinööritoimistolta. Samalla päätettiin teettää yhtiöön laajamittainen kunto- ja huoltotarvekartoitus. Raportin esittelytilaisuudessa kuntotutkija kertoi hallitukselle, että taloyhtiössä oli edessä laajamittainen tuulettuvien alapohjien saneeraus, johtuen rakennusten alle kertyneen kosteuden aiheuttamista kosteusvaurioista. Kustannusarvio olisi 100 000 €. Kuntotutkija kuitenkin edellytti ennen korjaussuunnittelun käynnistämistä yhtiön salaojajärjestelmän kuntokartoitusta, johtuen siitä, ettei kuntotutkimuksen yhteydessä salaojiin päästy käsiksi salaojakaivojen ollessa maan alla piilossa.

Salaojien kuntokartoituksen yhteydessä havaittiin, että salaojat oli jo rakennusvaiheessa asennettu osittain liian korkealle suhteessa rakennusten perustuksiin sekä alapohjan ryömintätilan pohjaan. Myöskään sadevesille ei oltu alun perin rakennettu viemäröintiä, vaan ne oli johdettu betonikouruilla rakennuksista poispäin. Aikojen saatossa betonikourut olivat kuitenkin päässeet painumaan ja osa oli poistettu terassirakennelmien tieltä. Tästä syystä sadevedet olivat päässeet imeytymään rakennusten viereen ja kerääntyneet rakennusten alle. Lisäksi salaojien kuntokartoituksessa havaittiin, että salaojajärjestelmän alimmassa osassa salaojiin oli sadevesien mukana kulkeutunut lietettä, joka oli tukkinut salaojan, eikä salaojajärjestelmä päässyt tyhjenemään kokonaan.

Edessä oli siis laajamittainen alapohja- sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmien saneeraus. Kustannusarvio 250 000€. Salaojien kuntokartoituksen yhteydessä todettiin, että salaojien säännöllisellä seurannalla ja huoltamisella olisi veden johtuminen rakennusten alle voitu osittain välttää ja ongelma olisi voitu havaita jo varhaisessa vaiheessa. Yhtiökokouksessa pitkällisen neuvottelun tuloksena hallitukselle myönnettiin valtuutus hakea korjauslainaa pankista tulevaa saneerausta varten. Yhtiökokous myönsi valtuutuksen hakea lainaa kaiken kaikkiaan 500 000€:n asti, sillä kuntotutkimuksen yhteydessä oli havaittu myös vesikatossa vuotoja sekä todettu, että ikkunoiden ja ovien kunto ja enegiatehokkuus olivat heikolla tasolla ja tulisivat myös vaatimaan saneerauksen lähitulevaisuudessa. Kokonaisbudjetti oli siis noin 50 000-70 000€/huoneisto.

Palataanpa ajassa taaksepäin, sillä kaikenhan piti olla kunnossa, tai ainakin niin oli sanottu. B-huoneiston nuori sairaanhoitaja oli rakennusmies-puolisonsa kanssa hankkinut ensiasunnon yhtiöstä vasta 6 kuukautta aikaisemmin. Myyjä ja kiinteistönvälittäjä olivat yhdestä suusta kehuneet huoneistoa ja taloyhtiötä hienoilla adjektiiveilla. Pankkilainaa oli sitten otettu asunnon ostoa varten enimmäismäärä remonttilainoineen. Huoneisto oli remontoitu täysin ja kaiken piti nyt olla kunnossa ja niin olikin, mutta nyt yllättävä saneeraustarve yhtiössä pakotti nuoren parin ottamaan yhteyttä huoneiston myyjään ja neuvottelemaan kauppasumman osittaisesta palauttamisesta.

Miten kävi tälle nuorelle parille ja miten saneeraus eteni aina suunnittelusta toteutukseen ovat omia tarinoitaan, joihin voi olla erilaisia lopputuloksia ja variaatioita ja joihin ei tässä ole enää tarkoitus mennä syvemmälle. Tämän tarinan opetus on siinä, että se on valitettavasti monelle jo hyvin tuttu ja monelle vielä suuri tuntematon, mutta väistämättä edessä, pieniä yksityiskohtaisia eroavaisuusia lukuunottamatta. Riittävän varhainen asianmukainen ennakoiva huolto, kuntokartoitukset ja säännöllinen seuranta ovat omiaan pienentämään riskiä, siitä että sattuisi laajamittaisia, täysin ennalta arvaamattomia vahinkoja ja vaurioita.

Kuukauden vinkki: Säännöllistä ja suunnitelmallista huoltoa

Mikko Ihonen

On inhimillinen toimitusjohtaja, joka haluaa Drainmanin erottuvan myös arvopohjaltaan. Mikko pitää perinteisiä arvoja, kuten rehellisyyttä, asiakaskeskeisyyttä ja innovatiivisuutta yrityksen itseisarvona.
020 7301021
mikko.ihonen(at)salaojat.fi